Суть изменений
С 1 февраля 2026 года действует новое требование: в документах, которые подаются для государственного кадастрового учёта, обязательно должна быть указана информация об адресе образуемого или преобразуемого объекта — даже если сам кадастровый учёт ещё не проведён.
ФНС России в письме от 16.06.2026 № КВ-36-14/5084@ дала официальные разъяснения о том, как в этой ситуации присваивать, изменять и аннулировать адреса таких объектов.
Что было раньше и где возникала проблема
По общему правилу адрес присваивается объекту адресации через Федеральную информационную адресную систему (ФИАС). Проблема в том, что земельный участок или объект недвижимости формально получает адрес уже после постановки на кадастровый учёт. Возникал замкнутый круг:
- для кадастрового учёта нужен адрес,
- адрес присваивается после учёта.
Это тормозило оформление образуемых участков — например, при разделе, объединении, перераспределении или выделе.
Что разъяснила ФНС
Письмо касается именно «образуемых и преобразуемых» объектов — тех, которые возникают в результате кадастровых процедур, но учёт по ним ещё не завершён. Разъяснения описывают порядок действий уполномоченных органов при:
- присвоении адреса такому объекту до завершения кадастрового учёта,
- изменении адреса, если параметры объекта корректируются в процессе,
- аннулировании адреса, если объект так и не был поставлен на учёт или процедура была прекращена.
Что это значит на практике для покупателя и инвестора
Если вы участвуете в торгах по земельным участкам или планируете дальнейшее преобразование купленного участка (раздел, объединение с соседним), изменения касаются вас напрямую.
Плюсы нового порядка:
- Адрес будет указан уже в межевом плане или техническом плане, который готовится до подачи на кадастровый учёт — это ускоряет всю цепочку оформления.
- Снижается риск отказа или приостановки кадастрового учёта из-за отсутствия адресных сведений.
- При покупке участка на торгах, который образован из муниципальных или государственных земель, адрес должен быть присвоен ещё на этапе подготовки лота — это повышает прозрачность.
На что обратить внимание:
- Уточните у организатора торгов, присвоен ли адрес выставляемому участку, особенно если он образован недавно или формируется специально под аукцион.
- Если вы планируете раздел купленного участка, заранее уточняйте у кадастрового инженера, как он будет фиксировать адрес образуемых частей в межевом плане с учётом новых требований.
- При преобразовании участка следите за тем, чтобы адрес аннулированного исходного объекта не «завис» в ФИАС — это может создать проблемы при регистрации права.
Нормативный контекст
Присвоение адресов регулируется Федеральным законом № 443-ФЗ «О федеральной информационной адресной системе» и Правилами присвоения адресов, утверждёнными Постановлением Правительства РФ № 1221. Кадастровый учёт образуемых участков — статьи 41–42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Связь с покупкой земли на торгах
На публичных торгах по земле всё чаще выставляются участки, образованные непосредственно перед аукционом путём раздела или перераспределения государственных и муниципальных земель. Новый порядок адресации означает, что такие лоты должны выходить на торги уже с корректно присвоенным адресом в ФИАС — это снижает риск технических задержек при последующей регистрации вашего права собственности и упрощает дальнейшее использование участка.