Что случилось
ФНС России (письмо от 22.07.2026 № БС-36-21/6307@) совместно с Росреестром (письмо от 21.07.2026 № 13-7970-АБ/26) дала разъяснения по налогообложению земельных участков, доли в праве на которые исторически выражены не в привычных долях (1/2, 1/3), а в гектарах или балло-гектарах.
Это касается прежде всего земель сельскохозяйственного назначения — так называемых земельных долей, которые граждане получили в ходе аграрной реформы 1990-х годов при реорганизации колхозов и совхозов.
Что такое балло-гектары и почему с ними проблемы
Балло-гектар — единица измерения, которая учитывает не только площадь, но и качество (плодородие) земли. Одному балло-гектару соответствует один гектар земли с базовым баллом бонитета, равным единице.
Проблема в том, что такие доли:
- не переведены в стандартные дробные доли в праве общей собственности;
- по-разному отражаются в ЕГРН;
- создают неопределённость при расчёте налоговой базы, поскольку земельный налог исчисляется от кадастровой стоимости, пропорциональной доле владельца (ст. 391 НК РФ).
Позиции Росреестра и Минсельхоза
Согласно разъяснениям, Росреестр и Минсельхоз согласовали подход к интерпретации таких долей для целей налогообложения. Письмо направлено на устранение ситуации, когда налоговые органы на местах либо не могли корректно начислить налог, либо начисляли его с ошибками из-за нестандартного формата записи доли в реестре.
Ключевые практические последствия:
- Налоговая база будет определяться исходя из приведённой доли в праве, рассчитанной через соотношение площади доли конкретного владельца к общей площади участка.
- Налогоплательщикам с такими долями не нужно самостоятельно пересчитывать свою долю — это задача налогового органа на основе данных ЕГРН и разъяснений Росреестра.
- Ставка остаётся стандартной для сельхозземель — не более 0,3% кадастровой стоимости (ст. 394 НК РФ), если участок используется по целевому назначению.
На что обратить внимание владельцам таких долей
- Проверьте запись в ЕГРН. Если доля указана в гектарах или балло-гектарах — уточните в МФЦ или через выписку, как она отражена для налоговых целей.
- Сверьте налоговые уведомления. После выхода письма ФНС инспекции должны скорректировать порядок начисления. Если уведомление за 2026 год придёт с явно некорректной суммой — есть основание для обращения в ИФНС со ссылкой на письмо № БС-36-21/6307@.
- Не торопитесь с переоформлением. Само по себе письмо не обязывает владельцев переводить доли в стандартный формат — это отдельная процедура по Федеральному закону № 101-ФЗ об обороте сельхозземель.
Связь с покупкой земли на торгах
На земельных аукционах периодически выставляются участки из состава бывших сельхозугодий с запутанной историей долей. Если вы рассматриваете покупку такого лота, письмо ФНС — полезный ориентир: оно показывает, что государство системно разбирается с «наследием» земельной реформы, а значит, налоговая нагрузка на подобные активы становится более предсказуемой. Перед участием в торгах стоит запросить выписку из ЕГРН и убедиться, что доля на интересующий участок выражена корректно — это напрямую влияет на ваши будущие налоговые обязательства.