Что за документ и почему он важен
В конце июня 2026 года ППК «Роскадастр» выпустил письмо № 19-0443-КЛ/26, в котором разъяснил два блока вопросов:
- порядок получения сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- правила предоставления в пользование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если на них уже стоят здания или сооружения.
Письмо не создаёт новых норм — оно толкует действующее законодательство. Но именно такие разъяснения формируют практику Росреестра и МФЦ на местах.
Сведения из ЕГРН: кто и что может запросить
По действующим правилам (Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») сведения из ЕГРН делятся на открытые и ограниченного доступа. Письмо Роскадастра уточняет порядок их предоставления — это важно, когда инвестор проверяет участок перед торгами:
- Выписка об основных характеристиках — доступна любому заявителю, содержит категорию земли, вид разрешённого использования, площадь, кадастровую стоимость.
- Сведения об ограничениях и обременениях — также открыты; позволяют увидеть аресты, залоги, сервитуты, зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
- Сведения о правообладателе — персональные данные физлица доступны строго ограниченному кругу лиц; юрлица-правообладатели видны шире.
Практический вывод: перед участием в аукционе всегда заказывайте полную выписку на лот — она покажет, нет ли скрытых обременений, которые не видны в документации торгов.
Земля под зданием: как её получить в пользование
Это второй и, пожалуй, более чувствительный блок разъяснений. Земельный кодекс РФ (ст. 39.20) устанавливает исключительное право собственника здания или сооружения на приобретение земельного участка под ним — в собственность или аренду — без торгов.
Роскадастр в своём письме рассматривает смежные вопросы этого механизма. На практике это означает:
- Если на участке стоит чужое здание, участок нельзя просто выставить на открытый аукцион — сначала нужно урегулировать права собственника объекта.
- Покупатель здания автоматически получает право переоформить землю под ним (ст. 35 ЗК РФ) — это стандартная схема, но её детали часто вызывают споры с муниципалитетами.
- Письмо помогает понять, в каком порядке подавать заявление и какие документы прикладывать.
Что проверить инвестору до торгов
Даже если лот выглядит «чистым», рекомендуем сделать три шага:
- Заказать выписку ЕГРН на участок и на все здания, которые на нём зарегистрированы.
- Проверить, нет ли третьих лиц с исключительным правом по ст. 39.20 ЗК РФ — если здание принадлежит не государству, аукцион может быть оспорен.
- Уточнить вид разрешённого использования — он должен совпадать с вашими планами, иначе потребуется изменение через комиссию по землепользованию.
Связь с торгами
Покупка земли на государственных и муниципальных аукционах напрямую зависит от корректности сведений в ЕГРН и от того, нет ли на участке зданий с «чужими» правами. Разъяснения Роскадастра — это сигнал: регулятор системно отвечает на спорные вопросы, а значит, практика предоставления земли становится чуть предсказуемее. Используйте актуальные выписки и проверяйте объекты капстроительства на лоте ещё до подачи заявки — это сэкономит время и деньги.