Что случилось
Президиум Верховного суда РФ выпустил тематические обзоры судебной практики по вопросам недвижимости. Два ключевых блока касаются земли напрямую: права на участки, изъятые из оборота, и самовольное строительство. Для инвестора, который работает с земельными торгами, оба блока — не абстрактная теория, а прямой риск.
Участки, изъятые из оборота: почему это важно
Согласно ст. 27 Земельного кодекса РФ, земли делятся на три категории по оборотоспособности: свободные в обороте, ограниченные в обороте и изъятые из оборота. Последние — заповедники, объекты обороны, земли ядерных объектов и ряд других — не могут быть предметом сделок и не выставляются на торги.
Проблема в том, что на практике границы таких участков нередко пересекаются с землями, которые формально числятся «чистыми». Обзор ВС фиксирует позиции судов по спорам, где стороны оспаривали права на такие территории. Для покупателя на торгах это сигнал:
- Проверяйте категорию и вид разрешённого использования до подачи заявки — ошибка в статусе участка аннулирует сделку.
- Смотрите на обременения в ЕГРН: если участок граничит с режимной зоной, суды могут признать ограничения распространяющимися и на него.
- Решения ВС в обзорах — это ориентир для нижестоящих судов. Если ваш будущий участок попадёт в аналогичный спор, суд, скорее всего, применит именно эту логику.
Самовольное строительство: судебная практика ужесточается
Ст. 222 Гражданского кодекса РФ определяет самовольную постройку и последствия — снос или легализацию. ВС регулярно уточняет, в каких случаях суды должны сносить объект, а в каких — допускать признание права собственности.
Что важно для инвестора в землю:
- Если на участке, который вы планируете купить на торгах, уже стоит строение без разрешительной документации, новый собственник рискует получить предписание о сносе — даже если сам ничего не строил.
- Обзор ВС закрепляет позиции о том, кто несёт бремя доказывания и при каких условиях легализация вообще возможна. Это влияет на стратегию: стоит ли вкладываться в участок с «серым» строением или лучше обойти стороной.
- Особое внимание — к участкам, реализуемым в рамках банкротства или муниципальных торгов: на них самовольные объекты встречаются чаще, чем на рынке.
Как использовать обзоры ВС на практике
Обзоры Президиума — не закон, но фактически обязательный ориентир для судей. Алгоритм для инвестора прост:
- Перед участием в торгах запросите выписку ЕГРН и градостроительный план участка.
- Проверьте, нет ли на участке или рядом с ним зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
- Если на участке есть постройки — выясните наличие разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию.
- При любых сомнениях в статусе земли — консультируйтесь с юристом до торгов, а не после.
Связь с торгами
Покупка участка на государственных или муниципальных торгах не освобождает от рисков, которые фиксирует ВС: организатор торгов не несёт ответственности за юридическую судьбу объекта после продажи. Именно поэтому AI-оценка участка на этапе подготовки к торгам — не опция, а необходимость: анализ категории, ВРИ, обременений и соседних зон позволяет отсечь проблемные лоты до того, как вы внесли задаток.